مدت زمان ساخت ساختمان و تکنیک های کاهش زمان ساخت پروژه ها

یکی از مهمترین اجزاء هر پروژه ای اعم از ساختمانی و غیر ساختمانی  بحث زمان بندی و انجام به موقع آن است. مدت زمان ساخت ساختمان نیز یکی از چالش های مهم در صنعت ساختمان است. زمان ساخت برای انواع پروژه های عمرانی و ساختمانی حائز اهمیت می باشد. در پروژه های عمرانی شامل راه سازی، سد سازی، بندر سازی، نیروگاه ها و موارد متعدد دیگر، یکی از الزامات شروع کار، داشتن برنامه زمانبندی و مشخص کردن زمان اتمام عملیات اجرایی است. در این بخش بطور خاص به مدت زمان ساخت ساختمان ها و نکات مهم آن می پردازیم.

مدت زمان ساخت 

زمان ساخت ساختمان ها به عوامل متعددی بستگی دارد. یکی از این عوامل، کاربری نوع ساختمان می باشد. ساختمان می تواند بیمارستان، اداری، تجاری، مسکونی، ویلایی و یا سایر موارد باشد. عامل دیگر زیربنای کل این ساختمان ها می باشد. بعضی ساختمان ها در یک طبقه هستند و زیر بنای زیادی دارند، بعضی دیگر ممکن است چند طبقه باشند و زیربنای کمی داشته باشند. مورد دیگر تعداد طبقات یک ساختمان می باشد. بدیهی است که مثلا مدت زمان ساخت ساختمان برای یک ساختمان دو طبقه با یک برج 10 طبقه بسیار متفاوت است. یکی دیگر از عوامل مهم نوع متریال به ویژه در بخش نازک کاری ساختمان است. به عنوان مثال یک نمای سنگ پُرکار با یک نمای ساده سیمان سفید در زمان اتمام پروژه بسیار متفاوت است.

جهت برآورد دقیق تر ساخت ساختمان ها نیاز به اطلاعات بیشتری از پروژه های ساختمانی می باشد. در ادامه در بخش زمانبندی مراحل ساخت ساختمان، توضیحات تکمیلی می آید ولی بطور کلی پس از مشخص شدن طرح و نقشه می توان زمان ساخت ساختمان را برآورد کرد. بدین منظور یک روش بسیار راحت برای تخمین زمان ساخت ساختمان استفاده از تجربیات اتمام مدت زمان ساخت ساختمان های مشابه با ساختمان شما است. به عنوان مثال برای تعیین حدودی مدت زمان ساخت خانه ویلایی در یک منطقه، از مدت زمان ساخت خانه های ویلایی با متراژ و مشخصات مشابه در همان منطقه استفاده نمائیم. البته هرچند ممکن است سایر عوامل تاثیر گذار در مدت زمان ساخت ساختمان، به عنوان مثال استفاده از یک تیم پیمانکاری قوی و با تجربه، مدت زمان اجرای یک پروژه ساختمانی را تسریع کند. بطور کلی برآورد تقریبی مدت زمان ساخت ساختمان مسکونی 5 طبقه با یک ساختمان مسکونی 6 طبقه یا یک ساختمان مسکونی 7 طبقه در یک قطعه زمین با متراژ مشخص به هم نزدیک است و چند ماهی باهم فرق می کند.

روشهای کاهش مدیریت زمان ساخت

به منظور اینکه بتوان مدت زمان ساخت ساختمان یا هر پروژه عمرانی را کاهش داد و استفاده مفیدی از زمان داشت نیاز به تمهیدات خاصی می باشد. در این بخش به بعضی از نکات مهم که تاثیر به سزایی در کاهش زمان ساخت دارند را اشاره می کنیم.

• اولین مساله مهم که باید توجه کرد و شاید در ابتدای امر غیر مهم به نظر برسد تامین بودجه مورد نیاز برای انجام پروژه است. برای انجام زمان ساخت ساختمان در مدت مشخص، می بایست میزان هزینه ای مورد نیاز بصورت دقیق برآورد شود. به جرات می توان گفت اگر همه عوامل جهت ساخت پروژه فراهم باشد ولی بودجه مورد نیاز به موقع فراهم نشود حتی بهترین برنامه زمانبندی هم اثری ندارد، چون پروژه متوقف می شود.
• برای انجام هر پروژه ای بخصوص برای برآورد زمان ساخت ساختمان نیاز به یک برنامه زمانبندی می باشد که در ادامه این مقاله به آن پرداخته می شود. ولی بطور کلی پس از مشخص شدن طرح و نقشه ها و قبل از هرگونه اقدام اجرایی باید برنامه زمانبندی توسط متخصصین تهیه شود و طبق آن برنامه کنترل شود.
• یکی از عوامل تاثیر گذار در اتمام به موقع پروژه ها استفاده از نیروی انسانی ماهر و متعهد است. به منظور انجام زمان ساخت ساختمان در یک بازه مشخص می بایست از پیمانکار جزء ساختمانی که داری صلاحیت های مورد نظر از ابعاد مختلف هستند استفاده نمود. به عبارت دیگر باید قبل از بکارگیری این پیمانکاران یک ارزیابی از آن ها داشته باشید. بدین منظور می توانید از فرم ارزیابی پیمانکاران و استعلام قیمت کارهای ساختمانی که توسط وب سایت تامِس تهیه شده استفاده نمائید تا پیمانکار مطلوب را انتخاب نمائید.
• از عومل دیگر در جهت کاهش مدت زمان ساخت ساختمان، کنترل برنامه زمانبندی و داشتن جلسات هفتگی با تیم پروژه است. باید هر هفته نقاط قوت و ضعف برنامه بررسی شود. علت های آن ریشه یابی شود و در صورت نیاز برنامه های جبرانی ارائه شود. نباید پروژه به حال خود رها شود بلکه نظارت دائم بر کار یکی از اصول مهم در کاهش مدت زمان ساخت ساختمان می باشد.
• یکی دیگر از عوامل بسیار مهم در انجام مدت زمان ساخت ساختمان در موعد مقرر، داشتن قراردادهای فنی و کاربردی است. بسیاری از پروژه فاقد قراردادهای قاعده مند بین کارفرما و پیمانکار است و همین امر باعث اختلافات فی مابین می شود. مزایای داشتن یک قرارداد خوب بسیار زیاد است که در این مجال نمی گنجد. ولی یکی از موارد مهم در قراردادهای پیمانکاری به ویژه بخش ساختمان، ماده مربوط به مدت زمان ساخت ساختمان برای هر یک از بخش های ساخت ساختمان می باشد. در این ماده بصورت کامل مدت زمان انجام قرارداد برای هر آیتم از ساختمان شرح داده می شود. همچنین یکی دیگر از نکات حائز اهمیت در قراردادهای پیمانکاران جزء ساختمانی تعیین جریمه در عدم انجام تعهدات و انجام به موقع کار می باشد که می بایست حتما لحاظ شود. بدین منظور وب سایت تامِس می توانید انواع نکات قراردادی که برای انواع عملیات ساختمانی باید رعایت شود را از بخش مقالات سایت مطالعه کنید. همچنین می توانید جهت سهولت کار از قراردادهای آماده پیمانکاران جزء ساختمانی که در بخش قراردادها آماده شده است استفاده نمائید.

زمانبندی مراحل ساخت 

همانطور که اشاره شد یکی از نکات مهم در زمان ساخت ساختمان، داشتن برنامه زمانبندی است. برنامه زمانبندی خیلی چیز عجیب و غریبی نیست. می توانید حتی بصورت دستی هم تهیه کنید ولی ضرروت آن بسیار زیاد است. باید طرفین قرارداد بدانند که چه انتظاری از زمان اتمام پروژه دارند. امروزه با استفاده از نرم افزارها زیادی می توان برنامه زمانبندی پروژهای عمرانی و ساختمانی را تهیه کرد. یکی از این نرم افرارهای کاربردی استفاده از برنامه میکروسافت پروجکت (MSP) می باشد که البته باید تقویم فارسی آن را هم تهیه نمائید. این نرم افرار قابلیت برنامه زمانبندی زمانی و مالی را دارد. با توجه به راحتی کار، این برنامه توصیه می شود ولی می توانید از سایر برنامه ها نیز استفاده نمائید. به هرصورت برنامه زمانبندی باید کنار دست شما باشد.

در برنامه زمانبندی شما با توجه به نوع اسکلت ساختمان می توانید بصورت ریز مدت زمان انجام کار را مشخص کنید. به عنوان مثال برای تعیین مدت زمان اجرای اسکلت بتنی، می بایست برای هر طبقه از ساختمان، ریز زمان آرماتوربندی برای دیوار ها و سقف ها و زمان بتن ریزی را برآورد کنید تا بتوانید مدت زمان اجرای اسکلت بتنی را در مجموع محاسبه نمائید. همچنین به عنوان مثالی دیگر برای تعیین مدت زمان اجرای فنداسیون باید زمان های خاکبرداری، آرماتور بندی، قالب بندی و بتن ریزی را به تفکیک حساب کنید. بدیهی است با توجه به ابعاد و اندازه فنداسیون میزان زمان انجام کار متفاوت است.

بهترین زمان ساخت و ساز

معمولا پروژه عمرانی و ساختمانی با توجه به مدت آن در فصول مختلف سال می بایست انجام شوند از اینرو بهترین زمان ساخت مطرح نمی باشد. بنابراین شاید درست باشد بگوییم بهترین زمان شروع ساخت کدام است؟ در اینصورت می توان گفت با توجه به اقلیم های مختلف در کشور ایران، بهترین زمان شروع ساخت متفاوت است ولی بصورت کلی در فصل بهار و تابستان به توجه به بلند بودن روزه ها و همچنین درجه حرارت بیشتر، زمان مناسب تری برای شروع ساخت و ساز می باشد. به عبارت دیگر از اوایل اسفند ماه اگر پروژه را شروع کنیم زمان مناسبی می باشد. هرچند در بعضی مواقع مجبوریم پروژه در زمان دیگری شروع کنیم.